Chodzi o zarządzenie nr 105/2020/Z z 20 lipca 2020 r., które zmieniło się względem zarządzenia nr 73/2019/Z z 4 lipca 2019 r. (wykonywanie umowy dzierżawy), a także zarządzenie nr 104/2020/Z z 20 lipca 2020 r. względem zarządzenia nr 74/2019/Z z 4 lipca 2019 r. (w sprawie dzierżawy i najmu nieruchomości Zasobu). Analizując dokumenty można dojść do wniosku, że znaczna część wprowadzonych zmian ma charakter porządkowy i nie wpływa znacząco na obowiązujące umowy. Co innego w przypadku zawierania nowych umów dzierżawy lub ich przedłużania, gdzie modyfikacji jest więcej. Ze względu na obszerność zarządzeń przedstawiamy jedynie wybrane zmiany, które wydają się najbardziej istotne.

Harmonogram restrukturyzacji
W zarządzeniu nr 105/2020/Z w sprawie wykonywania umowy dzierżawy nieruchomości Zasobu wprowadzono zapis obligujący oddziały terenowe do uzupełnienia posiadanej dokumentacji o:

• zobowiązania finansowe dzierżawcy wobec KOWR, 
• ilości zwierząt przebywających w gospodarstwie, 
• informację o znajdujących się wolny gruntach Zasobu w odniesieniu do powierzchni tych gruntów oraz średniej powierzchni działek ewidencyjnych.

Wprowadzono także pojęcie harmonogramu restrukturyzacji, które definiuje się jako wprowadzenie skutecznych instrumentów pozwalających na przeprowadzenie restrukturyzacji dzierżawy, bez doprowadzenia jej do stanu dewastacji. Dodatkowo określony został okres 2 miesięcy obligujący oddziały terenowe do przesłania dokumentacji do centrali w Warszawie o odmowie przedłużenia dzierżawy.

Umowa dzierżawy może być przedłużona na okres od 5 do 15 lat – jeżeli dzierżawcą nieruchomości jest osoba prowadząca gospodarstwo rodzinne w rozumieniu przepisów o kształtowaniu ustroju rolnego albo osoba niemająca więcej niż 40 lat, jeśli nie spełnia wyłącznie wymogu dotyczącego 5-letniego osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego. W przypadku pozostałych podmiotów, w tym spółek prawa handlowego, umowy będą przedłużane od 5 do 8 lat. Wprowadzony zapis uwzględnia minimalny okres 5 lat przedłużenia umowy dzierżawy z wyjątkiem szczegółowych sytuacji, które zostały zdefiniowane w zarządzeniu.

Zgodnie z wprowadzonym uzupełnieniem do zarządzenia, jeśli dzierżawca przez okres dłuższy niż 12 miesięcy poddzierżawiał przedmiot dzierżawy – uznaje się, że dzierżawa jest mu zbędna. Poza tym wprowadzono zapis, który obliguje odziały terenowe KOWR do poinformowania dzierżawcy o niewydłużeniu umowy dzierżawy na 12 miesięcy przed jej wygaśnięciem ze wskazaniem dokładnego terminu jej wydania.

Przetarg przez Internet
Zarządzenie nr 104/2020/Z w sprawie dzierżawy i najmu nieruchomości Zasobu precyzuje, że do dzierżawy nie przeznacza się nieruchomości bezumownie użytkowanych o pow. do 1 ha, gdzie od terminu wygaśnięcia umowy dzierżawy nie upłynęło więcej niż 30 lat. Takie działki należy przeznaczyć do sprzedaży. Co do zasady, dzierżawę niewydzielonych geodezyjnie części działki ewidencyjnej należy traktować jako sytuację wyjątkową i rozwiązanie tymczasowe. Może ono dotyczyć jedynie umów krótkoterminowych do 2 lat zawieranych na czas przygotowania nieruchomości do docelowego rozdysponowania na rzecz rolników indywidualnych. W przypadku podjęcia decyzji o rozdysponowaniu gruntów w udziałach – należy dołożyć szczególnej staranności, aby wydzierżawiane poszczególne udziały jednej działki ewidencyjnej były oznaczone nie tylko na mapach stanowiących załącznik do ogłoszenia przetargowego, ale również w terenie. Termin zakończenia umowy dzierżawy przypadający w trakcie okresu wegetacji przed terminem zbiorów plonów rolnych jest niedopuszczalny. Co do zasady, przetargi ograniczone ofertowe powinny być organizowane, jeżeli z takim wnioskiem wystąpią rolnicy indywidualni, organizacje rolnicze lub terenowa rada społeczna.

Ciekawym elementem nowego zarządzenia jest obszerne opisanie zasad dotyczących organizowania i przeprowadzania przetargów przy użyciu środków komunikacji elektronicznej. „W przypadku podjęcia decyzji o przeprowadzeniu przetargu przy użyciu środków komunikacji elektronicznej – organizator przetargu na 3 dni przed podjęciem pierwszej czynności z wykorzystaniem środków komunikacji elektronicznej, informuje uczestnika przetargu, że dalsze czynności będą podejmowane wyłącznie w tym trybie. Co w sytuacji, gdy nastąpiło przerwanie komunikacji ze względów technicznych w czasie przetargu? Jeżeli stało się to z winy uczestnika, przewodniczący komisji przetargowej ma obowiązek poinformować o zaistniałej sytuacji pozostałych uczestników przetargu podając jednocześnie informację o czasie oczekiwania na wznowienie kontaktu. Czas oczekiwania na wznowienie kontaktu ze strony uczestnika powinien być znany uczestnikom przed otwarciem przetargu. Po wyczerpaniu czasu oczekiwania na wznowienie komunikacji – przewodniczący podejmuje trzykrotnie próbę połączenia telefonicznego z uczestnikiem przetargu. Po trzech nieudanych próbach połączenia na wskazany wcześniej numer telefonu – przyjmuje się, że uczestnik odstąpił od dalszej licytacji, a zatem licytacja jest kontynuowana bez jego udziału. W przypadku połączenia przewodniczący ustala przyczyny braku komunikacji. Jeśli uczestnik przetargu deklaruje chęć dalszego udziału, to należy dać dodatkowy czas na wznowienie komunikacji informując jednocześnie, że po upływie tego czasu licytacja będzie kontynuowana bez jego udziału, jeśli komunikacja nie zostanie wznowiona. W przypadku jeżeli nastąpiło przerwanie komunikacji i wina leży po stronie organizatora przetargu – przewodniczący ustala przerwę informując o tym każdego z uczestników telefonicznie lub mailowo. O długości przerwy decyduje rodzaj usterki technicznej. W przypadku jeśli komunikacja może zostać wznowiona dość szybko, przewodniczący powinien poinformować uczestników o konieczności utrzymania bieżącego kontaktu. W przypadku jeżeli rodzaj usterki wymaga poważniejszych napraw – przewodniczący informuje o przewidywanym czasie i terminie wznowienia przetargu. Co ważne, jeżeli z udokumentowanych przez uczestników przetargu przyczyn technicznych żaden z uczestników przetargu nie zaoferuje co najmniej wywoławczej wysokości czynszu – nie następuje utrata wadium.

Źródło: miesięcznik Przedsiębiorca Rolny, Krzysztof Zacharuk

OPINIE, SUGESTIE, PROPOZYCJE, UWAGI

Bez zbędnego rozgłosu Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa dokonał zmiany w dwóch ważnych zarządzeniach dotyczących dzierżawy i najmu oraz wykonywania umów dzierżawy nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa.

Dlatego uprzejmie prosimy o zgłaszanie opinii, sugestii, propozycji, uwag do ww. zarządzeń na adres poczty elektronicznej: info@pracodawcyrolni.pl, w terminie do 30 października 2020 r. Kiedy wszystkie nadesłane wnioski, propozycje, sugestie zostaną zebrane, po opracowaniu stanowiska Związek Pracodawców – Dzierżawców i Właścicieli Rolnych przekaże je do Dyrekcji Generalnej Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa.